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Berliner zu arm? Christoph Gröner verrät, warum er in der Hauptstadt nicht mehr baut
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9.4.2024 von Liudmila Kotlyarova - Teure Grundstücke, schwache Kaufkraft: Einer der größten Bauherren Deutschlands erzählt im Interview, warum Berlin beim Wohnungsbau absackt und was man dagegen tun könnte.

Christoph Gröner, einer der größten und prominentesten Bauherren in Deutschland, hat geschäftlich seinen Sitz in Berlin – baut hier aber seit zwei Jahren nichts mehr.

Er war 2020 der Big Spender der Berliner CDU: 820.000 Euro ließ Gröner der Partei insgesamt zukommen. Auf dem Zukunftsforum seiner Gröner Group Ende März in Berlin erklärte er sich zum überzeugten Sozialdemokraten. Wie passt das zusammen? Wir haben mit ihm gesprochen.

Herr Gröner, Sie haben ökologisches Bauen zu Ihrer Unternehmensstrategie erklärt. Die Baukosten seien jedoch „komplett aus dem Ruder gelaufen“, merkt die deutsche Wohnungswirtschaft an. Wie wollen Sie erreichen, dass bezahlbare Wohnungen nicht bald reines Wunschdenken werden?

Es ist nicht das Bauen, das das Wohnen unbezahlbar macht. In München liegen die reinen Baukosten zwischen 3000 und 4000 Euro pro Quadratmeter, die Grundstückspreise dagegen bei 6000 bis 8000 Euro. Bei einem Bauobjekt kommen wir auf bis zu 12.000 Euro Gesamtkosten pro Quadratmeter. In Hamburg kosten die Grundstücke ebenfalls 5000 bis 6000 Euro und das Bauen ähnlich wie in München. In Leipzig ist das Land mit 1000 bis 2000 Euro pro Quadratmeter noch deutlich günstiger.

Und wie ist es in Berlin?Berlin hat eine interessante Entwicklung hinter sich. Als ich 2010 mit dem Bauen in der Hauptstadt begann, lagen die Grundstückspreise bei 700 Euro pro Quadratmeter. Wir konnten für 2000 Euro pro Quadratmeter bauen und sehr günstigen Wohnraum zum Preis von 3000 bis 4000 Euro pro Quadratmeter anbieten.

Schon 15 Jahre später kostete der gleiche Baugrund fast das Zehnfache. Wenn wir heute über eine Miete im Neubau von 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter in Berlin sprechen, macht eben der Grundstücksteil zwei Drittel dieser Miete, und das Bauen acht, neun, vielleicht zehn Euro aus. Sicher haben wir bei den Baukosten in den letzten 20 Jahren fast eine Verdoppelung vorgenommen. Aber nicht die höheren Baukosten sind unser erstes Problem, sondern die Tatsache, dass das knappe Gut der Grundstücke den Spekulanten überlassen wurde.

Wir kriegen ein Grundstück sehr teuer serviert und machen nur eine Marge von 15 oder 20 Prozent darauf. Und wenn nach außen das Preisschild von 6000 oder 8000 Euro pro Quadratmeter steht, sind wir dann die bösen Bauträger.

Steglitzer Kreisel: „Wer da klagt, sind sture Leute“

Aber Sie machen sicher keine Verluste. Den Steglitzer Kreisel sind Sie rechtzeitig losgeworden, und unglückliche Käufer klagen jetzt gegen den neuen Eigentümer. Wie sehen Sie dieses Problem?

Wenn beim Steglitzer Kreisel eine Wohnung anbezahlt wurde, kann der Käufer sein Geld über den Notar zurückerstattet bekommen. Wer da klagt, sind sture Leute, die es nicht akzeptieren, dass man von einem Immobilienunternehmen, das die Umsetzung nicht bewerkstelligt bekommt, die Umsetzung auch gerichtlich nicht erzwingen kann.

Die Gesellschaft, der heute der Steglitzer Kreisel gehört (Adler Group, Anm.d.Red.), ist derzeit aus verschiedenen Gründen nicht in der Lage, diesen Bau zu realisieren. Es gibt finanzielle, technologische Fragen, aber auch die Genehmigung des Sockels ist eine große Herausforderung. Ich habe seinerzeit als CEO der CG Gruppe AG vor Jahren den Bau begonnen und bin dann von Mehrheitsgesellschaftern aus meinem eigenen Unternehmen gedrängt worden. Und damit ist mir die Verantwortung für die Fertigstellung quasi entrissen worden.

In dem Fall ist aber niemandem ein Schaden entstanden, außer dass der ein oder andere Kunde den Traum hat, aus 100 Metern Höhe aus seinem Apartment nach Tempelhof zu schauen und das zu günstigsten Konditionen. In Wirklichkeit haben wir andere Probleme. Wir haben viele Kunden in Deutschland, die tatsächlich vor der Insolvenz eines Bauträgers stehen, die Kaufpreise einbezahlt haben und dann ihre Wohnung nicht bekommen. Das ist sehr belastend für junge Familien, die sich ihren Traum erfüllen wollten, oder Kapitalanleger, die jetzt ihre Rendite nicht ausbezahlt bekommen, sowie alle anderen Käufer und Bürger, die in einer solchen Situation stecken.

Was bauen Sie derzeit in Berlin, auf welche Projekte sind Sie stolz?

Wir haben uns in den letzten zwei Jahren sehr zurückgehalten. Bis dahin haben wir über 5000 Wohnungen in Berlin gebaut, darunter die Lichtenberger Lofts oder ein Apartmenthaus in der Otto-Suhr-Allee in Charlottenburg. In Berlin haben wir ein ganz großes Potenzial.

Wir haben uns 2022 allerdings zurückgezogen, weil die Grundstückspreise explodiert sind. Bereits im Jahr 2021 hat mein Unternehmen aufgehört, irgendetwas in Berlin zu kaufen, weil der Neubau sich nicht mehr rechnete.

Um es kurz zu machen: Die Kaufkraft einer Stadt, einer Kommune oder eines Volkes bestimmt den Immobilienpreis. Ich könnte die Verknappung zwar dafür nutzen, um einen exorbitanten Preis aufzurufen, und das kann auch kurz funktionieren. Aber auf Dauer funktioniert das nicht. Im Augenblick sind wir ausgestiegen, weil die Kaufkraft eines Berliners nicht mehr den Mietpreis bedienen kann, den ich brauche, um die Grundstückkosten zu bezahlen und noch etwas zu verdienen.
Neue Wohnungen: „Kaufkraft in Berlin ist für eine Hauptstadt sehr schlecht“

Die Berliner sind für Sie also zu arm. Haben Sie sich deswegen auf andere Städte umorientiert?

Wir sind seit 20 Jahren in ganz Deutschland unterwegs, haben Standorte unter anderem in Köln, Leipzig und Karlsruhe. Wenn Sie von Köln nach Frankfurt, Karlsruhe, Augsburg, Stuttgart, München gehen, haben Sie natürlich eine ganz andere Kaufkraft als hier in Berlin. Und interessanterweise sind die Immobilien da nicht unbedingt teurer als in Berlin.

Es ist in der Tat eine schlechte Nachricht, dass die Kaufkraft in Berlin für eine Hauptstadt in Europa sehr schlecht ist. Wenn Sie überlegen, dass selbst in Prag die Kaufkraft 1,5 Mal so groß ist wie in Berlin, dann ist das ein trauriges Ergebnis, das einer seit Jahrzehnten verfehlten Wirtschaftspolitik.

Die Realität ist aber, dass auch gebürtige Berliner sich oft keinen neuen Mietvertrag leisten können, geschweige denn eine Eigentumswohnung.

Man kann sich immer darüber unterhalten, dass sich niemand eine Wohnung leisten kann. Aber man könnte auch mal die Frage stellen: Wieso kann sich niemand eine Wohnung leisten? Weil es geil bzw. sexy ist, arm zu sein, wie es einmal der Slogan von Berlin war? Das tut mir ein bisschen leid für diese Stadt.

Es wird dann gesagt, Berlin sollte weiter sozial durchmischt bleiben, Quartiere für Menschen mit günstigeren Mieten sollten neu hergestellt bzw. bewahrt werden. Und dann scheitern wir schon schnell an ideologischen Straßenkämpfen in dieser Stadt.

Hier ein Beispiel: Ich war bis 2019 für den Postbanktower in Kreuzberg zuständig. Die Politik lehnte das ausgewogene Planungskonzept mit 400 frei finanzierten Wohnungen jedoch ab und entschied, dass ausschließlich Sozialwohnungen (und anstatt von Wohnungen für den frei finanzierten Markt teure Büroflächen) entstehen sollten. Es wurde aus rein ideologischen Gründen verhindert, Wohnraum zu schaffen. Ich finde den Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum berechtigt. Aber es muss auch der Bürger bedient werden, der sich eine Wohnung im freien Markt leisten kann. Das führt dann zu einer gesunden Durchmischung.

Die Politik hat nun einen allmählichen Heizungstausch eingeleitet. Setzen Sie auch auf Wärmepumpen?

Ich bin ein absoluter Fan von Geothermie. Ich finde den Ansatz sehr schön, dass wir die Wärme zum Heizen und Kühlen aus der Erde holen und die Ausschläge in der Temperatur nach oben und dann wieder nach unten kalibrieren können. Das kann man dauerhaft so regulieren, dass man für diese Zwecke kaum noch Strom verbraucht. Und Geothermie funktioniert auch bei den Hochhäusern auf dem dafür geeigneten Boden sehr gut, bei Felsen geht es dann manchmal nicht. Bei unseren Projekten in Köln, Karlsruhe, Stuttgart und München bauen wir bereits die Geothermie ein.

Doch grundsätzlich hat jedes Projekt seine Herausforderung und seine Lösung. In Berlin würden wir künftig theoretisch eher mit Photovoltaik, Luft-Wärmepumpen und mit dem Blockkraftwerk arbeiten.
Energiewende: „Ich bezweifle, dass das Stromnetz den Ausbau der Elektromobilität mittragen kann“

Deutschlands zweitgrößter Vermieter, LEG Immobilien, will ab 2027 jährlich bis zu 9000 Wohnungen auf Luft-Luft-Wärmepumpen oder Split-Klimaanlagen umstellen. Wäre das etwas für Sie?Das ist nicht bezahlbar und auch energetisch nicht vertretbar. Die Stromnetze werden es in dem Ausmaß nicht schaffen. Ich bezweifle auch, dass das Stromnetz den Ausbau der Elektromobilität mittragen kann. Wir schalten Atomkraftwerke aus und fahren dann Kohlekraftwerke hoch, um mehr Strom zu produzieren. Das ist Unfug, ich will mich an so was nicht beteiligen.

Wenn wir im Sommer dann draußen nachts 32 Grad haben und alle die Wohnung auf 18 Grad herunterkühlen werden, dann ist es vorbei mit dem Klimaschutz, solange wir nicht ausreichend grünen Strom produzieren, aber auch Wasserstoff als Alternative zum Strom.

Sie nennen sich einen überzeugten Sozialdemokraten. Gleichzeitig haben Sie 2020 mehr als 800.000 Euro an die Berliner CDU gespendet: Warum?

Die Sozialdemokraten sind für mich in ihrer Ursprungsform keine Ideologen. Das sind Menschen, die Chancengerechtigkeit wollen, die fleißigen, engagierten Menschen eine Zukunft geben, die trotzdem in der Lage sind, wenn es notwendig ist, Menschen dazu aufzufordern, etwas abzugeben, damit der Ausgleich stattfindet. Ich habe im Zusammenhang mit der CDU-Spende deutlich gemacht, dass dies nichts mit meinem Wahlverhalten zu tun hat und ich deshalb noch lange nicht diese Partei wähle.

Ich habe die Spende jedoch gemacht, weil ich der Überzeugung war, dass die Stadt Berlin eine bürgerliche Klasse haben muss. Die Stadt war den Grünen, den Linken und der SPD und ein paar versprengten Ehrhardt-CDU-Leuten ausgeliefert, die nicht in der Lage waren, einen vernünftigen Ausgleich zwischen sozialer Gerechtigkeit und wirtschaftlicher Prosperität zu schaffen. Die CDU ist doch morgen wieder weg. Aber sie ist stark genug, um mitzuwirken. Die SPD ist stark genug, um mitzuwirken. Und es bleibt doch der Einfluss der Linken und der Menschen, die auch die Verteilung propagieren.
„Wenn am Schluss der Polizist ohne Wohnung ausgeht, wird er die AfD wählen“

Was sind Ihre Vorschläge gegen den Wohnungsmangel in Berlin? Der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. schlägt etwa Mehrgeschossigkeit vor.

Wir können mit einem Helikopter über Berlin fliegen, und ich zeige Ihnen Flächen für 200.000 Wohnungen. Wir müssen die Ressourcen, die wir haben, besser nutzen. Da, wo ein einstöckiges Gebäude ist, müssen wir ein fünfstöckiges bauen. Wir müssen jetzt nicht zehn, siebzehn Stockwerke bauen, es reichen auch sieben oder acht. Wir müssen nur vor allen Dingen schnell Baurecht schaffen.

Und ich schlage es schon länger vor: Lassen Sie uns doch die Autobahn überdecken. Das ist überhaupt kein Problem. Ich habe der früheren Verkehrssenatorin Bettina Jarasch (Grüne) angeboten, mit ihr über die von uns erstellten Pläne zu diskutieren, wie wir auf die Weise 60.000 Wohnungen bauen können: 50 Prozent davon bezahlbar, 50 Prozent frei finanziert und 100 Prozent CO₂-neutral. Leider gab es dazu keine Reaktion. Mit dem Bauen könnten die Berliner „morgen“ beginnen.

Es fehlt also die Bereitschaft der Politik?

Es fehlt die Bereitschaft der Politik, da mitzuwirken. Die Immobilienwirtschaft wird von allen Parteien seit vielen Jahren als Faustpfand für die Ideologie genommen. Ich gehe nach Kreuzberg und bekomme ein Bauprojekt nicht genehmigt, weil mir der Verordnete der Linken sagt: Wenn hier 400 Menschen mit mittleren bis höheren Einkommen einziehen, verliere ich mein Mandat, weil ich 400 Menschen mehr habe, die garantiert nicht links wählen.

In gleicher Weise argumentiert ein Bürgermeister der CSU eines Vororts in München. Dort spricht man offen darüber, dass die Zuziehenden oftmals jung und damit eher den Grünen oder den Sozialdemokraten zugewandt sind. Also ist auch dort das Interesse an einer neuen Bebauung nicht vorhanden – obwohl die Möglichkeit dazu besteht, da auch dort eine Wiederwahl gefährdet würde. Die Politiker sorgen leider nicht wirklich immer konsequent für mehr Wohnraum, sondern kümmern sich oft nur darum, dass sie nächstes Mal wiedergewählt werden.

Wir müssten den Wohnungsbau aus ideologischen Diskussionen herausnehmen und einfach einen Masterplan entwickeln für diese Stadt, wo die Grünen, die FDP, die Linken, die SPD und die CDU sich überlegen: Wie entsteht möglichst schnell mehr Wohnraum? Wenn ein Polizist, ein Ukrainer und ein Syrer sich um eine Wohnung schlagen, am Schluss der Polizist immer ohne Wohnung ausgeht, wird er die AfD wählen.

Und wir müssen das verhindern. Wenn wir Demokratie und Freiheit haben wollen, müssen wir ganz schön kämpfen, ganz schnell viele Wohnungen bauen, damit der Wohnungsmangel nicht dazu führt, dass die Menschen aus Verzweiflung anfangen, Unfug zu wählen.

Vielen Dank für das Gespräch.

Zum Gesprächspartner

Christoph Gröner, 56, geb. in Karlsruhe, ist ein deutscher Immobilienunternehmer. Seit der Gründung des Unternehmens im Jahre 2008 ist er der geschäftsführende Gesellschafter, seit 2022 auch der Vorstandsvorsitzende der Gröner Group AG. Im Herbst 2023 gründete er die neue Firma ecobuilding AG, die er mit dem ehemaligen CDU-Politiker Ronald Pofalla leitet. Seine frühere Immobilienentwicklungsgesellschaft, die CG Gruppe AG, wurde 2020 vollständig von der Consus Real Estate übernommen, die zur Luxemburger Adler Group gehört.

#Berlin #Wohnen #Immobilien #Spekulation #Stadtentwicklung #Politik

Kampf um Steglitzer Kreisel: Das lange Warten auf die Wohnung mit Blick zum Sonnenuntergang
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24.12.2023 von Ulrich Paul - André Gaufer erwarb vor fünf Jahren eine Wohnung im Steglitzer Kreisel, die spätestens Ende Juni 2022 fertiggestellt sein sollte. Doch daraus wurde nichts.

Wenn André Gaufer an der Baustelle des Steglitzer Kreisels vorbeikommt, wird er immer etwas wehmütig. „Dann stelle ich mir vor, wie ich mit meiner Tochter in unserer neuen Wohnung Weihnachten feiere“, sagt der 58-Jährige. „Doch leider ist das bis jetzt nur ein Traum, der durch gebrochene Vertragsversprechen verhindert wird“, fügt er hinzu. „Hätten meine Vertragspartner ihr Wort gehalten, würden wir jetzt unser zweiter Silvester dort oben feiern“, sagt Gaufer.

Dort oben, das ist im 19. Obergeschoss des ehemaligen Bürohauses, das zum Wohnturm umgebaut werden soll. Im Jahr 2018 hat Gaufer eine knapp 70 Quadratmeter große Wohnung erworben. „Mit Blick zum Sonnenuntergang“, sagt er. Spätestens Ende Juni 2022 hätte die Wohnung mit der Nummer 256 fertig werden sollen. Genauso wie die übrigen der insgesamt 330 Eigentumswohnungen, die im Kreisel geplant sind. Doch die Bauarbeiten sind ins Stocken geraten. Der Kreisel präsentiert sich seit Jahren weithin sichtbar als Gerippe aus Stahl und Beton, auch wenn die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung unter Berufung auf Angaben aus dem Bezirk zwischenzeitlich von „Maurer- und Stahlbetonarbeiten“ berichtete.

Gaufer hat den Kaufvertrag vor fünf Jahren für die Wohnung sowie für einen Stellplatz im Parkhaus auf den Namen seiner Firma Profinance unterzeichnet. Kaufpreis: 623.900 Euro. Damals wollte die CG-Gruppe des Unternehmers Christoph Gröner das Projekt realisieren. Doch dann gab es einen Wechsel bei den Projektverantwortlichen. Inzwischen ist die Adler Group Eigentümer des Steglitzer Kreisels. Sie legte Gaufer wie anderen Erwerbern Nachträge zu den Kaufverträgen vor, mit denen die Vereinbarungen im Nachhinein geändert werden sollten.

So sollte für Gaufer der mit dem notariellen Kaufvertrag erworbene Stellplatz als Kaufgegenstand entfallen. Stattdessen wurde ihm nur noch „die Möglichkeit zum Erwerb eines Stellplatzes in der Tiefgarage des künftigen Bürogebäudes“ zugesagt, das anstelle des alten Parkhauses geplant ist. Darüber hinaus sollte es weitere bauliche Abweichungen vom ursprünglichen Kaufvertrag geben. Zudem wurde der Fertigstellungstermin von 2022 auf 2024 verschoben und Gaufer sollte einen höheren Miteigentumsanteil erhalten, was zum Beispiel eine stärkere finanzielle Beteiligung an künftigen Instandhaltungen mit sich brächte.

Gaufer lehnte eine Unterschrift unter die nachträglichen Änderungen ab und pochte auf Vertragserfüllung. Die Gegenseite erklärte daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag – mit Verweis auf einen angeblichen Verstoß Gaufers gegen das „Kooperationsgebot“. Vor dem Landgericht konnte sich die Adler Group damit aber nicht durchsetzen. Das Gericht entschied im Sommer dieses Jahres, dass die Adler Group mangels Rücktrittsgrund nicht den Rücktritt vom Vertrag habe erklären können. Damit bleibe es bei der ursprünglichen Vereinbarung.

Erstrittenes Urteil ist noch nicht rechtskräftig

Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Die Adler Group ist in Berufung gegangen. Sie argumentiert unter anderem, dass sich die Klage Gaufers an die falschen Adressaten gerichtet habe: an die Steglitzer Kreisel Turm GBR sowie die Steglitzer Kreisel Parkhaus GBR. Diese seien zu dem Zeitpunkt aber bereits in GmbHs umgewandelt gewesen. Die Auffassung des Landgerichts, Gaufer habe ersichtlich seine Kaufvertragspartner in Anspruch nehmen wollen, sei „rechtsfehlerhaft“ gewesen. Die nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile führt der Rechtsanwalt der Adler Group darauf zurück, dass bei der Ermittlung der ursprünglichen Miteigentumsanteile „ein Fehler unterlaufen“ sei, woraufhin die Anteile auf Veranlassung des Grundbuchamts noch mal neu berechnet werden mussten.

Gaufers Anwalt weist die Argumentation zurück. Die Klage sei „keineswegs gegen eine nicht existierende Partei geführt worden“. Die Änderung von einer GBR zu einer GmbH sei „identitätswahrend“ geschehen. Deswegen habe die Bezeichnung berichtigt werden können. Die Miteigentumsanteile könnten noch geändert werden, wie im Kaufvertrag vereinbart worden war. Das Kammergericht muss den Fall nun entscheiden. Ein Termin wurde bisher aber noch nicht festgesetzt, berichtet Gaufer.

Die Adler Group macht auf Anfrage keine Angaben zum Baufortschritt und zum geplanten Fertigstellungstermin. Im März dieses Jahres hatte das Unternehmen noch davon gesprochen, „dass große Teile des Komplexes im Jahr 2024 fertiggestellt werden, unter anderem auch die Wohnungen.“ Die gesamte Fertigstellung des Projekts wurde für 2025 in Aussicht gestellt. Das Land Berlin hat, wie berichtet, wegen der Bauverzögerungen bereits eine Strafzahlung verhängt. Diese wurde nach Angaben der Adler Group „vollständig geleistet“. Dass der Turm des Steglitzer Kreisel wieder an das Land Berlin zurückfällt, falls die Bauarbeiten überhaupt nicht fertig werden sollten, ist im Privatisierungs-Kaufvertrag nicht vorgesehen.
Grundschuld in Höhe von 4,3 Milliarden Euro eingetragen

Die Adler Group schafft unterdessen neue Tatsachen. So ließ sie im Grundbuch für etliche ihrer Immobilien in Berlin, darunter die von André Gaufer im Steglitzer Kreisel, eine Grundschuld in Höhe von 4,3 Milliarden Euro eintragen. Auf Anfrage erklärt die Adler Group die Eintragung damit, dass im Rahmen ihrer „finanziellen Restrukturierung Grundschulden als Sicherheit für unsere Kreditgeber hinterlegt worden sind“.

Gaufers Problem: Er hat zwar im Jahr 2018 einen Kaufvertrag für eine Wohnung und einen Stellplatz im Kreisel unterschrieben, doch gibt es zu seinen Gunsten keine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch, also keine Vormerkung für ihn als Eigentümer. Denn Gaufer hat den Kaufvertrag unterschrieben, als die Grundbuchblätter für die geplanten Wohnungen noch nicht angelegt waren. Als sie angelegt waren, sollte er den nachträglichen Änderungen am Kaufvertrag zustimmen, was er nicht tat. Deswegen gibt es im Grundbuch bis heute keine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten.

Wäre Gaufer per Auflassungsvormerkung als künftiger Eigentümer der neuen Wohnung im Grundbuch eingetragen worden, hätte die Adler Group die Wohnung nicht mit einer Grundschuld belasten können. Denn eine Auflassungsvormerkung sichert die Rechte eines Käufers gegenüber dem Verkäufer – auch, damit der Verkäufer zum Beispiel eine Wohnung nicht ein zweites Mal verkaufen kann. Gaufer steht nun vor dem Problem, dass er seinen eigenen Kredit, sobald er ihn abruft, kaum per Grundschuld im Grundbuch absichern lassen kann, solange seine Immobilie durch die Globalgrundschuld der Adler Group belastet ist.

Vorwürfe gegen den beurkundenden Notar erhoben

Gaufer sieht im Verhalten des Notars, der 2018 den Kaufvertrag beurkundete, eine Pflichtverletzung. Er habe den Notar im Jahr 2021 gebeten, seinen „Pflichten bei der Umsetzung des Kaufvertrages nachzukommen“, berichtet Gaufer. Er habe gegenüber dem Notar betont, dass er auf die „Einhaltung des Vertrages vom 18. Oktober 2018“ bestehe. Doch der Notar habe trotzdem keine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten eingetragen, „sondern sein weiteres Handeln vom Abschluss“ des geforderten Nachtrags abhängig gemacht, so Gaufer. „Da ich einer solchen Regelung nicht zugestimmt habe, wurde mein Kaufvertrag nicht vollzogen“, so Gaufer.

Gaufer hat Beschwerde bei der Notarkammer und beim Landgerichtspräsidenten eingereicht, der als Dienstaufsicht für Notare fungiert. Was aus der Beschwerde geworden ist, hat Gaufer bisher nicht erfahren. Die Notarkammer teilte ihm vor kurzem mit, dass die Beschwerdeabteilung „das in standesrechtlicher Hinsicht erforderlich Erscheinende veranlasst“ habe – und wies zugleich darauf hin, dass sie aufgrund der sie „bindenden Verschwiegenheitspflicht“ weitere Einzelheiten nicht mitteilen dürfe. Was das Landgericht unternommen hat, weiß Gaufer ebenfalls nicht. Die für seine Dienstaufsichtsbeschwerde zuständige Richterin habe ihm am 27. Juni mitgeteilt, dass die „Prüfung des Vorgangs“ noch andauere. Sie versprach, sie werde „unaufgefordert auf die Angelegenheit zurückkommen“. Gaufer: „Dies ist bis heute nicht geschehen.“ Der 58-Jährige ist unzufrieden. Er sei enttäuscht, dass er „als Beschwerdeführer“ keine Informationen darüber erhalte, wie seine Beschwerde behandelt werde, sagt er.

Der Notar verweist auf Anfrage der Berliner Zeitung auf die „Verschwiegenheit“, der er unterliege. Den Vorwurf der Pflichtverletzung weist er zurück. „Eine Pflichtverletzung in Zusammenhang mit der nicht erfolgten Eintragung von Eigentumsübertragungsvormerkungen habe ich nicht begangen“, erklärt er. „Auch hat wegen der nicht erfolgten Eintragung von Eigentumsübertragungsvormerkungen weder die Notarkammer noch die Dienstaufsicht dienst- oder aufsichtsrechtliche Konsequenzen ergriffen.“
Einstweilige Verfügung beantragt, um Rechte zu sichern

Gaufer versucht unterdessen alle rechtlichen Möglichkeiten auszunutzen, um die Erfüllung seines Kaufvertrages durchzusetzen. Über seinen Anwalt hat er einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gestellt, um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu erwirken. Die Entscheidung steht aus.

Der Bauherren-Schutzbund (BSB), der sich für die Rechte von Erwerbern von Wohneigentum einsetzt, fordert eine bessere gesetzliche Absicherung für Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. „Bauträger müssen akzeptieren, dass die geschlossenen Verträge einzuhalten sind“, sagt BSB-Sprecher Erik Stange. „Nur in besonderen Ausnahmefällen sind Abweichungen von den getroffenen Vereinbarungen ohne Zustimmung des Erwerbers zulässig“, sagt er. Um die Position der Erwerber zu stärken, setzt sich der Bauherren-Schutzbund seit langem für die Schaffung einer verpflichtenden Rückabwicklungssicherheit ein, sagt Stange. Die Erwerber könnten dann wenigstens vom Bauträgervertrag zurücktreten und erhielten die schon gezahlten Raten zurückerstattet.

Gaufer sind bereits hohe Kosten entstanden. Er musste Grunderwerbssteuer in Höhe von sechs Prozent auf den Kaufpreis bezahlen, rund 37.000 Euro. Zudem fielen Notarkosten und Ausgaben für den Rechtsstreit an. Hinzu kommen Bereitstellungszinsen für den Kredit, den er aufgenommen, aber noch nicht abgerufen hat.

André Gaufer zeigt sich kämpferisch. „Ich werde nicht aufgeben, bevor ich zu meinem Recht gekommen bin“, sagt er. „Wie lange es auch dauern mag: irgendwann werde ich in meiner Wohnung im Steglitzer Kreisel zusammen mit meiner Tochter Weihnachten feiern.“

#Berlin #Steglitz #Hermann-Ehlers-Platz #Kuligkhofstraße #Schloßstraße #Kreisel #Immobilien #Spekulation

Neue Daten zu Immobilienpreisen in Deutschland: Absturz um 9,9 Prozent
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Tja, da habta et. Kürzlich jekooft? Dumm jeloofen. Jetz wirds teua, nix mehr mit Betonjold. Mieten sinken trotzdem nich. Wär ja noch scheena wennde Prolls wat vom „Marktjeschehn“ ham würn. So isset ehm.

22.9.2023 - Noch nie seit Beginn des Index haben Immobilien-Preise einen derartigen Absturz erlebt.

Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland sind im 2. Quartal 2023 um durchschnittlich 9,9 % gegenüber dem 2. Quartal 2022 gesunken. Das teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) am Freitag mit. Es war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Im 2. Quartal 2022 hatte der Häuserpreisindex seinen bisherigen Höchststand erreicht, seitdem sind die Preise für Wohnimmobilien gegenüber dem jeweiligen Vorquartal rückläufig. Mit -1,5 % zum 1. Quartal 2023 fiel der Rückgang im 2. Quartal 2023 allerdings geringer aus als in den beiden Vorquartalen (1. Quartal 2023: -2,9 % zum Vorquartal, 4. Quartal 2022: -5,1 % zum Vorquartal).

Der Rückgang der Immobilienpreise für Wohnimmobilien ist der stärkste Rückgang gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Berechnungen im Jahr 2000.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die Wohnimmobilienpreise sowohl in den ländlichen als auch in den städtischen Regionen im Durchschnitt weiter gesunken. Am geringsten waren die Rückgänge in den dünn besiedelten, ländlichen Kreisen. Hier waren Eigentumswohnungen 7,0 % günstiger als im 2. Quartal 2022, Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 8,1 % weniger. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 fielen die Preise in den dünn besiedelten Kreisen für Eigentumswohnungen um 2,1 %, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser leicht um 0,7 % stiegen.

In den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) gingen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahresquartal um 9,8 % zurück, für Ein- und Zweifamilienhäuser musste 12,6 % weniger gezahlt werden. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 fielen in den Metropolen die Preise für Eigentumswohnungen um 2,1 % und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,4 %.

Mit der aktuellen Veröffentlichung wurden die Häuserpreisindizes für das Jahr 2022 sowie für das 1. Quartal 2023 revidiert. Die Veränderungsrate des 1. Quartals 2023 zum 1. Quartal 2022 liegt für den bundesweiten Häuserpreisindex sowohl vor als auch nach Revision bei -6,8 %. Die Veränderungsrate des 1. Quartals 2023 gegenüber dem 4. Quartal 2022 wurde um 0,2 Prozentpunkte nach oben korrigiert (vorläufiger Wert: -3,1 %, revidierter Wert: -2,9 %). Revisionen werden regelmäßig durchgeführt, um nachträgliche Meldungen zu berücksichtigen.

#Deutschland #Berlin #Immobilien #Spekulation #Wirtschaft

Berlin’s failed rental revolution - Exberliner
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8.8.2022 - How Berlin went from cheap rents to a housing crisis, saw its rent cap defeated and what will happen next with calls for expropriation.

Nick saw it all coming. In the early 2000s, while some Berliners were spending less on rent than on beer, Nick and his partner took out a mortgage on an apartment in Kreuzberg. Friends were puzzled.

“My German friends told me I was crazy for buying a flat when it was so cheap to rent,” says Nick, a Canadian importer. “They thought Berlin was immune to what was happening elsewhere. But I lived through one property boom in Vancouver. I knew what was coming.”

Today Nick pays no rent, and his apartment is worth at least five times more than it cost. But his paper profit brings little comfort: selling would only require buying again at today’s fast-rising prices. And money can’t buy what doesn’t exist.

Berlin’s housing drama is a story of knock-on effects: ignorant optimism – leaderless capitulation – ill-fated regulatory resistance – crushing legal defeat. But Berlin’s rental revolutionaries haven’t given up hope.

Easy pickings

Finding a rental apartment in Berlin in the early 2000s was as simple as walking down the street and ripping a tab off a “Zu vermieten” flyer. If you didn’t mind coal heating and shared hallway toilets, Berlin was your oyster.

Most real estate investors were scared away by the lack of viable industry, and a militant anarcho-leftist scene which burnt cars to defend its territory. Cowed by a guilty conscience and an oversupply of flats, mainstream-voter landlords showed unusual pricing restraint.

At the turn of the millennium, around five percent of Berlin flats were vacant (today it’s less than 1 percent). In 2002, the average rental price was €6.07 per m2 (it’s now €10.55 per m2). Demand was so low that the city’s public investment bank called for “necessary measures such as demolition and de-construction.”

The sell-off

Berlin’s leaders found another way of getting rid of property. The neoliberal SPD mayor Klaus Wowereit and his finance minister Thilo Sarrazin saw the city’s publicly-owned apartments as a piggy bank to pay off the city’s enormous debt.

That strategy amounted to a fire sale of its assets. Between 2002 and 2007, Wowereit’s SPD, in coalition with Die Linke, sold off more than 110,000 flats – almost one third of the city’s housing stock. In one sale, 66,000 apartments were sold to investors including Goldman Sachs for €405 million – or €6000 for each flat.

Only one regulation existed to control prices, capping increases at 20 percent over three years on existing contracts. But there were no limits on how much landlords could charge for new contracts. Sharp-eyed investors saw through the rhetoric of strong tenants’ rights, realising there was room for exploitation and no penalties for infringement.

The buy-up

With the Berlin Wall long gone, waves of international capital flooded the property market. The ‘tide that lifts all boats’ became a tsunami that smashed all cities, though the money took a little longer to wash up the Spree.

In response to the 2008 global financial crash, governments printed trillions of dollars, euros and pounds and slashed interest rates, hoping investors would fund new job-creating activities. Instead they bought up undervalued assets with easy returns.

Between 2009 and 2018, investors spent €139 billion purchasing old buildings in Berlin, and only €16 billion building new ones, according to research by Die Linke. During the same period, around 20 percent of the city’s properties changed hands.

By 2017, Berlin was experiencing some of the biggest property price increases in the world. The following year, Berlin was declared the number one city in Europe for property investment.

Rental prices were levelling up to match cities such as Madrid and Milan. But incomes had failed to keep pace. Even today, the majority of Berliners spend more than 30% of their income on housing – a rate economists consider to be both unaffordable and unsustainable.

Too little, too late

Politicians made moves to slow the spike. In 2013, Berlin limited maximum allowed increases on existing contracts to 15 percent over three years. In 2015, the Federal Government ruled new rental contracts could only be 10 percent above average official prices, though the law was largely ignored: one report found 95 percent of all new property listings were priced above the legally allowed amount.

By 2018, Berliners were finally furious about property prices. A demonstration against Mietenwahnsinn (rental madness) drew thousands of participants – newspapers said 13,000; demo organisers counted 25,000. Among their demands? The expropriation of investors’ properties.

The rent freeze

Spooked Berlin politicians responded by offering a more moderate, yet still extraordinary reform: instead of seizing private property, they proposed freezing all rental prices for five years.

The idea, first floated within the SPD, was endorsed by Berlin’s governing coalition parties, including the Greens and Die Linke, and despite internal disputes and heavy opposition, it made its way into law. On January 30, 2020, the Berlin parliament voted on the Act for the Restriction of Residential Rents in Berlin, better known as the Mietendeckel, or rent cap.

“It’s the biggest and most important reform in the city since the fall of the Berlin Wall,” said Rainer Wild of the Berlin Tenants’ Association at the session.

The Mietendeckel effectively suspended the free market for rental property in Berlin, a city where rentals dominate the property sector. It stopped most price increases for five years, except for flats built after 2014, to create an incentive for new developments. It mandated rent reductions for leases worth over 20 percent of average official prices. Cheating landlords were threatened with fines of up to €500,000.

Opposition parties and the real estate lobby were astounded. They mounted a PR offensive using the slogan “Bauen Statt Deckeln” – build, don’t cap – which claimed, falsely, that the Mietendeckel discouraged investors from building new apartments. Opponents brought a case before Germany’s Federal Constitutional Court. For almost a year, Berliners endured a cliffhanger wait to see if judges would uphold or kill the great rent freeze experiment.

The meltdown

“The Mietendeckel is void” was the court’s April 15, 2021 verdict, declaring the city’s attempt to control rent prices unconstitutional because only the federal government was entitled to regulate rents. Gleeful landlords demanded rental back-payments, some worth thousands of euros.
When the rent cap was overturned, acivists looked for other ways to combat rising rents. Photo: IMAGO / IPON

Then, in November, came a second devastating legal decision. The Federal Administrative Court ruled that governments could no longer buy property using Vorkaufsrecht, or right of first purchase, which had allowed the city to forcibly acquire more than 12,000 private apartments and put them in public or cooperative hands. Within the space of months, Berlin had lost its two most powerful weapons to control property prices.

Landlords strike back

For more than a year, the Mietendeckel kept rents in check. During that time, some landlords kept their flats off the market, preferring no income to reduced profit while awaiting the court decision. One study found there were 60 percent fewer advertised flats during the Mietendeckel-era.

Those have since bounced back – along with rental prices. Another analysis found Berlin had experienced the biggest rental price increases in all of Germany.

Another impact of the Mietendeckel was to speed up the conversion of rental apartments into private residences. With prices at record highs, many owners decided to cash out and sell their properties rather than lease them, leading to a huge drop in potential rental properties.

Potential buyers are paying high prices. In 2021, average buying prices hit €5416 per sqm, nine percent more than in 2020. But a bigger problem than cost is the highly competitive market.

Every rental property listed is hotly contested, according to the portal ImmobilienScout24. Buying is also a battle: up to five interested owners register for each available property weekly, and most have to bid above the asking price to secure a purchase.

The remains of the day

What hope remains for Berlin’s tenants, now that the Mietendeckel is dead, and judges have barred the city from purchasing properties via Vorkaufsrecht?

Germany’s top courts have made it clear: only federal government intervention is allowed in the property market. But the current governing coalition shows little appetite for major reform, mostly due to resistance from the neoliberal FDP party.

The federal coalition agreement between the SPD, Greens and FDP promises only to maintain the existing Mietpreisbremse, or rent brake, the legislation that caps new rental contracts at 10 percent of average prices. For existing contracts, the maximum allowed rental increase could be set at 11 percent over three years (down from the current 15 percent).

However, bringing legal action against deviant landlords will be up to tenants And even then, tenants are limited to reducing their rent to the legal maximum, but only from the date they lodge their complaint.

A new dawn

Housing activists weren’t satisfied with such incremental change. They’re now waging an even bigger battle to secure a truly ground-breaking revolution. The initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen is demanding that the Berlin city government use an obscure constitutional provision to forcibly acquire the property of any owner possessing more than 3000 apartments.

Advocates say it could bring over 240,000 flats into public ownership to better control rental prices, and argue it should cost around €8 billion. Its opponents – including all political parties except Die Linke and the Greens – argue it would cost around €36 billion, which is a little over the city’s current annual operational budget.

The idea captured the imagination of most Berliners. The enteignen campaigners collected tens of thousands of petition supporters and triggered a referendum. With the rent freeze melted, and little visible political appetite for reform, many Berliners saw mass expropriation as the only remaining solution to price spirals. In September 2021, the enteignen proposal received a greater percentage of votes than the winning coalition parties.

Despite the overwhelming democratic mandate, the SPD under new mayor Franziska Giffey is staunchly against expropriation. Instead of implementing the idea as demanded by voters, a so-called expert commission was set up to examine the proposal and provide a recommendation. Few expect a positive outcome. Even if the city’s politicians obeyed voters and implemented Enteignung, the expropriations would almost certainly be challenged in the courts, which have a track record of supporting investors.

Failure of the enteignen initiative could leave its million-plus supporters feeling defeated, disillusioned and disenchanted with democracy. Or it could spawn a new generation of outraged activists seeking even more radical means to fight investors. Win or lose, the enteignen campaign will reshape the city’s property politics for years to come.

After two decades of property price hikes and political failures, activists have learned the lesson: if you want a minor reform, demand a revolution. And if you get your revolution, prepare for revenge.

#Berlin #Wohnen #Immobilien #Mietendeckel #Gentrifizierung #Spekulation

’Überfressen am Übernahmehunger’: Wie New Yorker das Taxigewerbe in Chicago plünderten
▻https://www.taxi-times.com/ueberfressen-am-uebernahmehunger-wie-new-yorker-das-taxigewerbe-in-chica

8. Oktober 2019 von 8. Oktober 2019 - Bereits im Mai berichteten wir vom Preisverfall der New Yorker Taxikonzessionen, deren Ursache auch in gewerbeinternenen Spekulationen begründet war. Nun wird klar: Das Konzept wurde auch in anderen Regionen der USA angewandt, allen voran in Chicago.

Im Herbst 2006 veranstaltete Chicago eine Auktion zum Verkauf von Taxikonzessionen (in USA als ‘Medallions’ bezeichnet). Hunderte von Angebote gingen ein, einschließlich einiger Angebote, die deutlich über dem Marktpreis lagen. Die Stadt sammelte Millionen von Dollar. Beamte erklärten damals den Verkauf zu einem Erfolg.

Die Auktion hatte jedoch etwas Merkwürdiges: Keiner der Gewinner lebte in Chicago. Sie hatten ihren Wohnsitz hunderte Kilometer entfernt in New York, entdeckte New York Times Journalist Brian Rosenthal, der in den vergangenen Monaten bereits ausführlich über ähnliche Spekulation und Manipulation auf dem New Yorker ‘Medallionsmarkt’ berichtet hatte.

Er entdeckte in Chicago ein ‘Feeding Frenzy’, frei übersetzt einen ‘zügellosen Übernahmehunger’, durch den im Laufe des nächsten Jahrzehnts die führenden Unternehmen des New Yorker Taxigewerbes – Flottenbesitzer, Makler und Finanziers – die Kontrolle über den Konzessionsmarkt in Chicago übernahmen und ihn regelrecht auspressten. Mit schon in New York verfeinerten Taktiken verdienten sie Millionen von Dollar, trugen aber letztendlich dazu bei, eine Branche in Trümmern und das Leben von Fahrern mit Migrationshintergrund am Rande des Ruins zu hinterlassen.

Die New Yorker verwendeten in Chicago eine ähnliche Methode wie auch in mehreren anderen Städten in den USA: Sie erhöhten die Medaillonpreise, stellten Käufern Kredite mit hohem Risiko zur Verfügung und sammelten eifrig Zinsen und Gebühren – bis die ‘Medallionsblasen’ schließlich platzte und die Märkte zusammenbrachen. Die Preise für Medaillons waren bis dahin teilweise um das Siebenfache gestiegen: auf 700.000 Dollar (637.000 Euro) in Boston, 550.000 Dollar (500.726 Euro) in Philadelphia, 400.000 Dollar (364.165 Euro) in Miami und 250.000 Dollar (227.600 Euro) in San Francisco.

Die ehrgeizigste Expansion richtete sich jedoch gegen Chicago, Heimat der zweitgrößten Taxi-Industrie des Landes, wie Rosenthals Recherche ergab. Die New Yorker kauften letztendlich fast die Hälfte der Medaillons der Stadt, wie offizielle Aufzeichnungen belegen. Einige gingen laut Dokumenten und Interviews besonders aggressiv vor. Zuerst kauften sie Medaillons zu Schnäppchenpreisen und stellten große Taxiflotten auf. Dann trieben sie die Medaillonpreise in die Höhe. Schließlich verkauften sie ihre Medaillons kurz vor dem Zusammenbruch an ihre Fahrer und an konkurrierende Flottenbetreiber.

Die Invasion schuf außergewöhnlichen Wohlstand für eine kleine Anzahl von New Yorkern. Ein New Yorker Unternehmensnetzwerk beispielsweise kaufte Chicago-Medaillons im Wert von 30 Millionen Dollar (27,3 Millionen Euro) und verkaufte sie später für 185 Millionen Dollar (168,4 Millionen Euro). „Sie nutzten uns aus, um reich zu werden“, sagte Demetrios Manolitsis, 52, ein Chicagoer Taxifahrer aus Griechenland.

Manolitsis, der 1992 mit dem Taxifahren begann und ein zusätzliches Medaillon als Investition besaß, sagte, die New Yorker in Chicago hätten ihn überzeugt, sich Geld zu leihen, um 15 weitere Medaillons auf dem Höhepunkt der Blase zu kaufen, als die Preise explodierten und der Vermögenswert unbesiegbar schien. Er ist jetzt unter einem Berg von Schulden begraben und kurz davor, alles zu verlieren. “Wir haben ihre Kredite aufgenommen und wurden ausgelöscht“, sagte Manolitsis.

Der Durchschnittspreis eines Chicagoer Medaillons war zum Höhepunkt der Blase auf fast 400.000 Dollar (364.000 Euro) gestiegen. Ab 2013 waren die Preise dann gesunken. Sie wurden 2006 für weniger als 50.000 Dollar (45.500 Euro) verkauft. Als die New Yorker den Medaillonmarkt übernahmen und die Preise stiegen, schlossen sich Hunderte von Einheimischen dem Ansturm an. Mehr als 770 Einwohner von Illinois haben in diesem Zeitraum mindestens ein Medaillon gekauft. Viele waren eingewanderte Taxifahrer, die kein fließendes Englisch sprachen und Kredite unterzeichneten, die sie sich nicht leisten konnten, angezogen von dem Versprechen eines leichten Reichtums und einer sicheren Zukunft.

Die Kollegen vom Taximagazin Chicago Dispatcher haben 2011 schon mahnend über den Preisanstieg der Medallions berichtet. Unter der heutigen Taxidepression in Chicago leidet auch die Taxi-Fachzeitschrift. Der Verleger Georg Lutfallah hat Anfang Oktober den Laden dichtgemacht. Foto: Wim Faber
Seit dem Platzen der Blase haben mehr als 200 von ihnen Insolvenz angemeldet, ebenso wie viele andere, die Medaillons früher gekauft und ihre ursprünglichen Kredite refinanziert haben, während die Preise hoch waren.

Heutzutage ist ein Chicagoer Taxi-Medaillon höchstens 30.000 Dollar (27.300 Euro) wert, und viele Eigentümer haben aufgegeben. Vierzig Prozent der Taxis sind derzeit nicht in Betrieb.

Davon profitieren vor allem Uber und Lyft, denn anders als in New York, wo Vorschriften und die Dichte des Stadtkerns die gelben Taxis teilweise vor den Auswirkungen der Konkurrenz durch Uber & Co geschützt haben, wurde das Taxigewerbe in Chicago und anderen Städten von Uber und Lyft verwüstet. Aber Branchenveteranen sagten, die rücksichtslosen gewerbeinternen Spekulationspraktiken hätten unabhängig davon zu einer Krise geführt.

„Im Nachhinein sollte es Alarmglocken auslösen“, sagte Michael Negron, politischer Berater des ehemaligen Bürgermeisters Rahm Emanuel, über die Einreise der New Yorker nach Chicago. „Externe Investoren kamen herein, um die Branche zu ‘verbessern’, und alle haben es irgendwie verpasst.“

#Taxi #USA #Chicago #Kapitalismus #Spekulation #Taxikonzessionen

Exklusives Berlin Teil 1: Berlin Schwanenwerder | fivestaragentsrealestate
▻https://fivestaragentsrealestate.wordpress.com/2015/05/26/exklusives-berlin-teil-1-berlin-schwanenwerder

Schwanenwerder ist ein Mythos, eine Nobeladresse ohne Namen an den Klingelschildern. Die teuersten Autos stehen hier vor den Villen. Leicht versteckt ist die „unscheinbare“ Insel hinter dem Strandbad Wannsee. Im Monopoly-Spiel von 1930 war die Insel das teuerste Grundstück. Bonzenwerder wurde sie genannt. 8000 Reichsmark kostete sie und war damit teurer als die Straße Unter den Linden und die Friedrichstraße. Moabit und Prenzlauer Allee gehörten zur Ramschware. Dabei brauchte man viel Fantasie, sich die einst kahle Sanddüne als Rückzugsort der Prominenz vorzustellen. Es gab zwei Visionäre, die es früh erkannten. Der erste war Theodor Fontane, der auf seinen Wanderungen 1861 natürlich auch am Wannsee vorbeikam und prophezeite: „Dort werden die Residenzler von Berlin ihre Villen haben.“ Das sah der Lampenfabrikant Wilhelm Wessel 20 Jahre später genauso. Für ihn war Schwanenwerder ein ideales Quartier für die reichen Leute. 1882 kaufte Wessel die Insel und parzellierte sie in Grundstücke. Ein Mythos war geboren. Wirklich in die Schlagzeilen geriet die Insel in jüngster Vergangenheit nur zwei Mal. Das war 2002, als ein Orkan wütete und zwei Jungen in einem Jugendzeltlager von einem Baum erschlagen wurden. Das Gelände steht zum Verkauf, die Anwohner haben ein Auge darauf. Sie wollen nicht fünf oder sechs Stadtvillen auf dem Gelände. 2009 rückte die Insel ein zweites Mal in den Fokus der Öffentlichkeit. An der Inselstraße 34 wurden fast 200 Bäume gefällt. In der Schneise entstand ein riesiger weißer Betonbau. Gleich mehrere Ausnahmegenehmigungen hatte der damalige Baustadtrat dafür erteilt.

Heute im Jahre 2015 erstrahlt Schwanenwerder wie eine Insel für Superreiche. Oft wird sie verglichen mit Fisher Island (Miami). Es ist sogar die Rede davon, das ein oder zwei Hollywood Stars unter den stolzen Besitzern einer der Anwesen auf der Insel seien. Was Fakt aber ist, wer hier wohnt, gehört zu den oberen 10.000 auf dieser Welt. Wer aber doch gerne hier ein Grundstück ersteigern will, muss sehr tief in die Tasche greifen.

▻https://www.openstreetmap.org/way/88526545#map=16/52.4474/13.1711

#Allemagne #Berlin #Steglitz-Zehlendorf #Nikolassee #Inselstraße #Schwanenwerder #Immobilien #Spekulation #Geschichte

Nobel-Grundstück mit Nazi-Geschichte – B.Z. Berlin
▻https://www.bz-berlin.de/artikel-archiv/nobel-grundstueck-mit-nazi-geschichte

https://www.bz-berlin.de/data/uploads/multimedia/archive/00219/schwanenwerder1_219957a-768x432.jpg

10. Mai 2010 - Berlin verkauft ein Grundstück, auf dem früher die Villa von Nazi-Minister Goebbels stand.

Ein Grundstück auf Schwanenwerder steht zum Verkauf. 2300 Quadratmeter, mit Bootshaus, Steg und Panorama-Blick auf den Großen Wannsee. Adresse: Inselstraße 8. Es gehörte von 1936 bis 1945 Nazi-Propaganda-Minister Joseph Goebbels.

Verkäufer ist der Liegenschaftsfonds, Berlins landeseigener Makler. Im Angebot heißt es: „Mit dieser Immobilie bringen wir eine wahre Rarität auf den Markt, die auch international auf großes Interesse stoßen dürfte.“ Der Kaufpreis wird durch ein Bieterverfahren ermittelt, das am 12. Juli 2010 endet. Der Liegenschaftsfonds verkauft provisionsfrei. Vom Vorbesitzer ist im Exposé Nr. 13468 nicht die Rede.

Am 9. April 1936 notierte Goebbels in sein Tagebuch: „Gründonnerstag: heute nach Schwanenwerder übergesiedelt. (…) Nun bin ich im eigenen Haus. Am See. Und restlos glücklich. Ein Refugium. Hier kann ich ausruhen und Kräfte sammeln.“ Tatsächlich sammelte Goebbels hier Kräfte für sein teuflisches Werk und poussierte mit Film-Sternchen (wie Lida Baarová). Im Garten spielte er für Kameras heile Welt mit Ehefrau Magda, die ihre sechs gemeinsamen Kinder am 1. Mai 1945 ermordete.

Goebbels hatte das Doppelgrundsstück 8/10 (später auch 12/14) von einem Bankdirektor erworben, auf dessen größerer Hälfte heute das Aspen-Institut beheimatet ist. Der Neubau steht auf den Grundmauern der nach 1945 abgetragenen Goebbels-Villa. Das angebotene Grundstück Nr. 8 wurde zuletzt von der Wasserschutzpolizei genutzt. Der Käufer darf das Gebäude (176 Quadratmeter Grundfläche, Baujahr 1929) abreißen und mit zwei Vollgeschossen neu bebauen.

▻https://www.openstreetmap.org/way/88526544#map=17/52.44618/13.17261

#Deutschland #Berlin #Steglitz-Zehlendorf #Nikolassee #Inselstraße #Schwanenwerder #Nazis #Immobilien #Spekulation

Ahead of IPO, Uber’s Losing Less—but Growing Less Too | WIRED
▻https://www.wired.com/story/ubers-losing-less-moneybut-growing-less-too

https://media.wired.com/photos/5cafb64c6d8d1d0468e9cf9f/191:100/pass/uber-transpo-605519750.jpg

THE YEAR OF the gig economy IPO continues, as Uber on Thursday made public its first bit of official paperwork with the Securities and Exchange Commission, a sign that the firm is preparing to list its shares on the New York Stock Exchange. The filing shows a sprawling transportation business with operations in 63 countries and 700 cities, providing 5.2 billion rides in 2018—roughly one for every person in Europe and Asia.

Uber pulled in $11.3 billion in revenue in 2018, a 42 percent jump over the year before. And though its operating losses are still heavy—$3 billion in 2018—the company has slowed the bleeding, at least a bit, bringing operating losses down from $4.1 billion in 2017. Uber had 91 million active users at the end of 2018, 23 million more than a year earlier. Revenue growth, however, fell by half in 2018. This is due in part to the increasing might of Lyft, which is now snapping up users faster than its larger rival, but also because of tightening competition in meal delivery, where Uber’s big success story, Eats, is no longer growing as quickly.

Still, the company is reportedly expected to go public at a valuation of $90 billion to $100 billion, which would make it the largest US tech IPO in the past half-decade. (Facebook went public in 2012 at a $104 billion valuation.)

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Uber is ride-hail; Uber is e-scooters and ebikes; Uber is a burgeoning delivery business; Uber is trucking and logistics software; Uber wants to build a fully functional self-driving car. And Uber only wants to get bigger: “Today, Uber accounts for less than 1 percent of all miles driven globally,” CEO Dara Khosrowshahi wrote in a letter included in the filing. “Because we are not even 1 percent done with our work, we will operate with an eye toward the future.”

But the filing also depicts a company struggling to recover from its messy past. The company said it lost “hundreds of thousands” of customers in early 2017, when its drivers continued to operate in airports during protests against the Trump administration’s immigration restrictions on visitors from Muslim countries; that led to the #DeleteUber campaign. The filing notes reams of bad press stemming from accusations of sexual harassment, discrimination, and a then-toxic company culture. It also references, obliquely, investigations into its Greyball tool, software that attempted to circumvent regulation in cities that did not want the company operating on its roads. These events prompted, if not presaged, today’s tech-lash. And from a business standpoint, the company says that history has made it more difficult for Uber to retain users, stay on the right side of important city and federal regulators, and to avoid writing very large checks to lawyers, who are representing Uber in lawsuits and investigations around the world.

Now, as it prepares to go public, Uber faces critical questions. What happens if the company fails to achieve profitability … ever? Uber believes it will need to invest in finding new users, be they riders, drivers, restaurants, or shippers—and use incentives, discounts, and promotions to do it. (More than $3 billion, over a third of total operating costs, went to sales and marketing last year.) It will need to pour money into new markets and operations. It will need to keep finding new employees and drivers. It will have to write checks for expensive “flying taxi” and autonomous vehicle research along the way. (The company acknowledges in the filing that it expects a competitor such as Waymo, General Motors/Cruise, Tesla, Apple, or Zoox to “develop such technologies before us.”)

“Many of our efforts to generate revenue are new and unproven, and any failure to adequately increase revenue or contain the related costs could prevent us from attaining or increasing profitability,” the company writes in its filing.

https://framapic.org/aVFfe47d1p2o/ZdNLXoFyzWU5.png

What happens if regulators decide Uber’s drivers are no longer independent contractors, but employees entitled to benefits and more intense oversight? Today, Uber faces litigation and driver protests challenging its core business model all over the globe. The filing notes that more than 60,000 drivers have entered into (or expressed interest in entering into) arbitration over employee misclassification, which the company writes “could result in significant costs to us.” The company also expects to spend significant money recruiting and retaining drivers in the years ahead.

#Uber #disruption #Börse #Spekulation #IPO

Berlin: Darum verfielen in der DDR so viele Altbauten | Berliner Zeitung
▻https://www.berliner-zeitung.de/berlin/verfallene-ddr-altbauten-schwarzwohnen-unter-undichten-daechern-312

https://www.berliner-zeitung.de/image/31275548/2x1/940/470/9c2c15f71e4906518583c203e0977dd1/zR/ddr-altbauten.jpg

Die Kernthese des Artikels lautet, dass die Altbauten in der DDR verfielen, weil die Mieten nicht erhöht wurden.

Am Anfang steht ein tolles Foto von Altbauten in Berlin-Mitte, die, anders als der Artikel nahe legt, bereits in den 1920ger Jahren ähnlich ausssahen. Es war eine graue Gegend der einfachen und armen Leute, die an das Scheunenviertel grenzte. Heute ist alles neu verputzt, mit modernen Fassadenfarben bunt gemacht, mit viel Geld entkernt und neu auf die Bedürfnisse wohlhabender Innenstadtbewohner zugeschnitten. So etwas hat es bis vor Kurzem in dieser Gegend nicht gegeben.

Wer es genauer wissen möchte, kann ja mal Hans Fallada, Joseph Roth oder Egon-Erwin Kisch lesen.

Schön beschrieben ist die Rechte-Tasche-linke-Tasche-Finanzierung von Teilen der DDR-Volkswirtschaft. Das liest sich wie so-muss-Sozialismus , stimmt aber nicht, denn der Kontext fehlt weitgehend. Nur in Anspielung erwähnt wird das Wunschdenken der obersten DDR-Führung, das den realistischeren Teil der Kader zu immer verwegeneren Manövern zwang. Etwas mehr Ehrlichkeit hätte den Laden wahrscheinlich gerettet, denn jeder kannte die Probleme und jeder wäre bereit gewesen, etwas zu ihrer Lösung beizutragen.

Moskau-Hörigkeit, ein Verständnis von sozialistischer Kampfgemeinschaft direkt aus der Stalinzeit und die reale Bedrohung alles Erreichten durch kalte Krieger aus dem Westen schufen ein Zwickmühle, in der jede DDR-Führung gefangen blieb. Dass mit Minimieten keine Altbausanierung machbar war, war kein Geheimnis. So wollte man einfach nicht vorgehen. Die Lösung sollte ähnlich aussehen wie im garnicht so weit entfernten Westen, nur etwas französischer, besser und sozialer. Abriss und Neubau waren angesagt. Das war und ist billiger und wurde in West wie Ost flächenddeckend praktiziert.

In der DDR beendete erst das Durcheinander der Nachwendezeit diese Wohnungspoitik. Im Westen, besonders in Westberlin, hatte bereits ab den siebziger Jahren ein Umdenken eingesetzt, erkämpft durch Bürgerinitiativen gegen die autogerechte Stadt und eine breite Welle Hausbesetzungen. Den Immobilienspekulanten und Plattmachern ganzer Viertel wurde das Leben schwer gemacht, bis eine beharrliche Räumungspolitik und ausgefuchste Polizeitaktiken, bekannt unter dem Namen Berliner Linie, den Einzug der Investorenarmeen vorbereitet hatten.

Mit zwanzig Jahren Verspätung setzt die von Politik und Spekulanten erhoffte Verwertung der in Selbsthilfe ihrer Bewohner und mit staatlichen Zuschüssen stabilisierten Berliner Altbausubstanz ein. Der Verkauf der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GSW an internationale Spekuanten im Jahr 2004 diente als Fanal und Aufbruchssignal in eine schöne neue Immobilienwelt, in der zur Miete Wohnen zu Armut und Abhängigkeit von staatichen Leistungen führt. Heute wohnt nur noch sicher, wer gut investiert hat und Besitzer seiner Bleibe ist.

Schlimm für die Vielen, gut für die Wenigen. Das verlangt nach einer brillanten Rechtfertigung. Dafür ist der verlinkte Artikel gut.

Zurück seiner Kernthese: Die Altbauten in der DDR verfielen, weil die Mieten nicht erhöht wurden. Wir haben gesehen, dass viele Faktoren dazu beitrugen. Ein Umsteuern wäre möglich gewesen, war aber nicht beabsichtigt, denn die Altbausanierung wurde als Luxus angesehen, unverantwortlich für einen sozialistischen Staat, der über begrenzte Mittel und zu wenige Arbeitskräfte verfügt. Wohnraum schaffen ging und geht besser und billiger im Industriemaßstab auf der grünen Wiese. Saniert wurde dennoch, und zwar als museale Ausnahme. Die Husemannstraße zwischen Kollwitzplatz und Danziger Straße erwähnt der Artikel ausdrücklich. Sie diente aus Anlass der 750 Jahr Feier als Gegenstück zum in Beton wieder errichteten Nikolaiviertel an der Spree.

Quellen:
Wohnungspolitik- Berliner MieterGemeinschaft e.V.
▻https://www.bmgev.de/politik/wohnungspolitik.html
Berliner Wohnungspolitik: Teil 2 – Die rot-rote Koalition
▻https://www.bmgev.de/politik/wohnungspolitik/berliner-wohnungspolitik-die-rot-rote-koalition.html

GSW Immobilien
▻https://de.wikipedia.org/wiki/GSW_Immobilien
Liest sich wie eine Selbsdarstellung von Heuschrecken.

Joseph Roth
▻https://de.wikipedia.org/wiki/Joseph_Roth

Hans Fallada
▻https://de.wikipedia.org/wiki/Hans_Fallada

Egon Erwin Kisch
►https://de.wikipedia.org/wiki/Egon_Erwin_Kisch

1921 siedelte Kisch wieder nach Berlin über, das bis 1933 sein Hauptwohnsitz bleiben sollte. ... Im Jahr 1922 wurde er Berliner Korrespondent der Brünner Tageszeitung Lidové noviny. Die Arbeit für diese Zeitung war seine Haupteinnahmequelle, er publizierte aber auch in vielen anderen Zeitungen und gab vor allem Reportagebände heraus.

https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/4/42/Bundesarchiv_Bild_102-05044%2C_Berlin%2C_Tanz_beim_6-Tage-Rennen.jpg

#DDR #Berlin #Geschichte #Immobilien #Wohnen #Spekulation

Vom Szene-Kiez zum Reichenviertel: So fühlt sich #Gentrifizierung an – B.Z. Berlin
▻http://www.bz-berlin.de/berlin/tempelhof-schoeneberg/vom-szene-kiez-zum-reichenviertel-so-fuehlt-sich-gentrifizierung-an
Man kommt aus dem Staunen nicht heraus : Die BZ schreibt so links wie das Neue Deutschland über Gentrifizierung in #Crellekiez und #Bötzowviertel, was dagegen zu tun wäre erfährt man weder aus der einen noch der anderen Zeitung.

„Die Gen­tri­fi­zie­rung hat den Kiez zwar nach außen hin schö­ner aber lei­der die Mie­ten auch viel teu­rer ge­macht. Das hat in den letz­ten fünf Jah­ren viel alte Be­woh­ner aus ihren Woh­nun­gen und aus dem gan­zen Kiez ver­trie­ben“, sagt der Mu­si­ker Man­fred Zi­cker (67).
Eingesessene Berliner werden vertrieben

Zicker wohnt seit 16 Jah­ren im vier­ten Stock eines Alt­baus di­rekt am Crel­le­platz und be­dau­ert, dass es im Vier­tel kaum noch echte Ber­li­ner gibt. Er selbst sei nur noch hier, weil er viel Glück ge­habt hat, sagt er. Der Ei­gen­tü­mer sei­ner Woh­nung hat die Miete in 16 Jah­ren kein ein­zi­ges Mal er­höht. Der Ei­gen­tü­mer ist ein alter Mann aus Schwa­ben, er ist zu­frie­den mit der Miete, die Zi­cker zahlt: „Er weiß, dass ich mich gut um die Woh­nung küm­me­re. Für meine 94 Qua­drat­me­ter zah­len ich immer noch nur 450 Euro.“
Gerry Mizerea (63) betreibt das Geschäft Jukeland in der Crellestraße: (Foto: Jürgen Damsch)
Auch Gerry Mizerea (63), Betreiber des „Jukeland“-Ladens in der Crelletraße , hatte Glück mit dem Vermieter (Foto: Jürgen Damsch)

Vor zwei Jah­ren muss­ten Freun­de von Zi­cker am un­te­ren Teil der Crel­le­stra­ße aus ihren Woh­nun­gen raus, weil das Haus ver­kauft wurde. Im Bie­ter­ver­fah­ren um die neuen Ei­gen­tums­woh­nun­gen hat­ten Zi­ckers Freun­de keine Chan­ce. „Sie woll­ten ihre Wohn­gen kau­fen, hat­ten dafür sogar ein Vor­kaufs­recht. Ge­nutzt hat es ihnen nicht. Zu­ge­zo­gen Neu­ber­li­ner boten dem Ei­gen­tü­mer ein­fach mal 100.000 Euro mehr“, er­zählt Zi­cker.

#Berlin #Schöneberg #Crellestraße #Prenzlauer_Berg #Wohnen #Spekulation

Exklusiver Immobilien-Deal in Berlin geht am Fiskus vorbei | Berliner Zeitung
▻http://www.berliner-zeitung.de/berlin/taekker-gruppe-verkauft-770-wohnungen-exklusiver-deal-an-land-und-m

http://www.berliner-zeitung.de/image/26744004/2x1/940/470/fed5b8a1e8cf68c7da07f3710bad1b87/hJ/imago-mietdemo-berlin-210417.jpg

Taekker gilt als Prototyp der Spekulanten, die die Preise auf Berlins Immobilienmarkt im Laufe der letzten Jahre massiv in die Höhe getrieben haben. Dass dieser Markt mittlerweile über exklusive Dynamiken verfügt, zeigt auch der aktuelle Sammelverkauf von 770 Wohnungen, dem Großteil des Berliner Taekker-Imperiums. Der Käufer ist ein Investor aus London. Und: Das Geschäft läuft teilweise am Fiskus vorbei.

Taekker verkauft zu einem geheim gehaltenen Preis an den Finanzinvestor Round Hill Capital. Das Geschäft ist ein sogenannter „Share Deal“. Taekker veräußert offiziell nicht die Wohnungen, sondern die Mehrheit an seiner Firma. Der Käufer muss somit keine Grunderwerbssteuer zahlen. Zugleich konnte der Bezirk sein Vorkaufsrecht nicht nutzen – denn auch das gilt nicht im Fall eines Firmenverkaufs.

Round Hill Capital besaß bis vor drei Jahren schon einmal fast 800 Wohnungen in Berlin. Das Paket wurde später für 86 Mio. Euro verkauft. Das erneute Investment dürfte sich, ob der derzeitigen Preisentwicklung am Markt auszahlen. Im Extremfall könnte Round Hill in ein paar Jahren etwa wieder an Taekker veräußern.

#Berlin #Mieten #Spekulation

Wohnungsmarkt in Berlin: Das Ende des Immobilienbooms steht bevor - Politik - Tagesspiegel
▻http://www.tagesspiegel.de/politik/wohnungsmarkt-in-berlin-das-ende-des-immobilienbooms-steht-bevor/19392002.html

Ob ick mir demnächst wieda ne Bude leisten kann? Scherz beiseite, machen se sich ma keene Sorjen, ick bin jut untajekomm. Aba Umziehn is nich mehr. Macht och nix, is schön wo ick bin und jewohnt ha’ick och schon üabaall in Berlin.

Den heiß gelaufenen Wohnungsmärkten in Deutschland steht eine Trendwende bevor. Vor allem in Berlin – aber auch in Städten wie München und Hamburg – sind die Preise für Wohnimmobilien so hoch, dass die Experten vom Zentral Immobilien Ausschuss (ZIA) warnen: Haus- und Grunderwerb rechne sich nur noch, wenn die Wette auf weiter steigende Mieten aufgeht. Doch dafür stünden die Chancen schlecht. Besonders in Berlin, weil die Anziehungskraft der Hauptstadt schwinde.

„Die Party ist vorbei, wer jetzt kommt, muss beim Aufräumen helfen“, sagt Harald Simons, Vorstand beim Forschungsinstitut Empirica und ZIA-Mitglied. Seit fünf Jahren stiegen die Kaufpreise stärker als die Mieten. Extrem niedrige Zinsen für Baugeld, moderate Immobilienpreise und der Zuzug in die Städte hätten den Preisauftrieb befeuert. Das habe aber heute bundesweit zu einer „Preisübertreibung von 16 Prozent“ geführt, in Berlin um 50 Prozent und München sogar um 75 Prozent. Derart aufgeblähte Kaufpreise für Wohnungen seien ohne kräftige Anhebung der Mieten nicht rentabel.

Von einer Immobilien-Blase spricht ZIA-Chef Andreas Mattner trotzdem nicht – dafür machten die überhitzten Märkte einen zu kleinen Teil des deutschen Wohnungsmarktes insgesamt aus. Und weil die Banken nur einen Teil des Kaufpreises finanzieren würden, sei auch nicht mit einer Krise im Finanzsystem zu rechnen. „Allenfalls Zahnärzte aus Stuttgart würden ihr Eigenkapital verlieren, wenn sie heute eine Wohnung in Prenzlauer Berg kauften und in einigen Jahren wieder verkauften.“ Kurzum, es sei mit einem Rückgang, aber nicht mit einem Zusammenbruch der Wohnungspreise zu rechnen.

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